如果台灣房價繼續往上漲一倍，可能會發生什麼事？

[大衛選讀] 買不起的房價，是許多人生活中最沉重的壓力。最近金管會宣布新青安貸款大放水，身邊卻又不斷聽到店家因租金過高而收攤的消息。兩個脈絡放在一起看，實在讓人心驚。

我在想，如果房價繼續漲上去，會發生什麼事？在全世界各大城市中，因為房價飆高，帶來了什麼問題？各國的政策跟趨勢脈絡上，又有什麼值得台灣借鏡的地方？

本文選讀彙整了多篇文章，內容整理如下，原文連結則放在留言中。

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綜觀世界發展脈絡，過高的房價將導致「城市空洞化」

建商跟媒體總是說：「台灣的房價長期只漲不跌」。喔，好吧，你說的算。那我們就順著這脈絡，快轉到未來。假設房價再往上翻倍，我們的城市與生活將會迎來什麼樣的改變？

研究了一輪，我發現都市房價高漲的問題，不只出現在台灣，在世界各地地產金融化盛行的地方，幾乎都有同樣的狀況。

但是這類型熱錢湧入造成的飆漲，會產生一個現象。也就是即使一個城市的房地產價格飆升、表面看起來光鮮亮麗，但其內在的核心功能、經濟活力和社會多元性卻正在流失，最後只剩一個漂亮卻空心的外殼。

這不只是數字遊戲，而是一場深刻的社會與經濟危機。最壞的結果，就是我們熟悉的城市開始「空洞化」。

城市空洞化之一：高房價把關鍵工作者都洗出去，導致基礎服務的崩潰

房價翻倍，首當其衝的將是一場大規模的人口大洗牌，其影響將遠超過我們的想像。

過去我們談「仕紳化, Gentrification」，指的是有錢人搬進低收入社區，窮人被迫搬離。但在房價翻倍的極端情境下，被驅離的將不再只有低收入群體，而是構成城市運作骨幹的中產階級，特別是那些關鍵工作者 (key workers) — 老師、護士、消防員、警察、公車司機等。

這些人支撐著城市的日常，但是薪資多由公部門決定，追不上金融化推動的房價。舊金山市長 London Breed 在《An Affordable City for ALL of Us》一文提到，這讓提供城市服務的中產階級陷入一個殘酷的困境：「賺得不夠少，不符合社會住宅資格；賺得不夠多，又負擔不起實際的房租」。結果這些城市不可或缺的工作者，變成了被高房價拋棄的夾心餅乾。

不只是美國舊金山，英國的倫敦也面臨同樣的挑戰。房價的持續上漲使得公共部門員工，越來越難以在市區找到可負擔的住所。市政府不得不推出 Key Worker Living Programme，透過提供產權共享、補助租金等方式，試圖留住這些對城市運作至關重要的人才。

代價是什麼？這將導致基礎服務的崩潰：老師因通勤壓力過大而身心俱疲，影響教學品質；護理人員流動率增高，導致醫療品質下降；警力不足，造成治安惡化。當緊急事件發生時，住在遠郊的消防員和醫生無法第一時間到位，城市的應急應變能力將瀕臨癱瘓。

城市空洞化之二：資本被房地產吸走，創業創新投資不足、年輕人外流

過度膨脹的房地產，不僅會掏空城市的社會基礎，更會像黑洞一樣吸乾經濟的活力，這就是「資本排擠效應, Capital Crowding-Out Effect」。

當投資房地產的回報率，遠遠高於經營實體經濟時，大量的資本都會被吸進這場投機遊戲。企業家會發現，與其投資高風險的研發、升級設備，不如將資金投入買地炒房，賺取快錢。這將產生幾個後果：

首先，是對創新創業的壓抑。大企業手上有資本，但是不願意投資未來，而是投資房產。在此同時，中小企業卻面臨融資困難。當銀行更偏好有「土地、房屋」做為完美抵押品的房貸業務時，缺乏實體資產但擁有文化、技術、專利或商業模式的中小企業或新創公司，在申請貸款時就會面臨更高的門檻和更差的條件。

再來，是年輕人才的外移。高房價與隨之而來的高租金，把年輕的專業人才（老師、工程師、設計師等）擠出台北市，甚至擠出台灣。如果有機會，年輕人會更願意轉移到房價所得比更低的地方工作，這就造成人才外流。

不只是台北有這樣的問題，英國倫敦曾以其蓬勃的藝術、音樂和時尚場景聞名。但高房價帶動的高租金使得藝術家工作室、獨立音樂展演空間、小劇場和特色商店在近幾年開始大規模倒閉。城市的文化靈魂正被標準化的連鎖店，和空置的豪華公寓所取代。

對比台灣忠孝東路商圈，店家被洗牌，人潮被趕走的狀況，這情景驚人且不安地相似。

我們還有出路嗎？

有的，儘管現況挑戰很多，但是全球範圍的經驗案例來看，仍然有機會改變。關鍵在於，要讓住房去金融化 (housing de-financialization)，降低金融市場對於住房體系的影響，避免投機炒作。

首先是「去商品化」，讓住房回歸居住用途為主。作法像是由政府大量興建公共住宅等，將住房從投機性的私人市場中抽離出來，使其回到居住的基本功能。維也納和新加坡的公宅模式都可以參考。

再來是「抑制投機」，透過增加屋主的持有成本，降低投機的獲利空間與意願。像是加拿大溫哥華與多倫多的空屋稅，以及台灣的囤房稅2.0，就是在試著降低囤房的投資誘因，並且引導空置房屋進入租賃市場等。

真正的問題是，我們要等到城市失去關鍵工作者、失去文化靈魂之後，才開始行動嗎？

房價繼續飛漲並不是一個遙不可及的假設，而是城市發展可能面臨的警訊。房子被過度金融化、投機壓倒了居住需求時，城市便會一步步走向空心化。

房子堆滿了錢又如何，我想要的是家，一座真正屬於人的城市。

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》延伸閱讀書籍：

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Squeezed – 被壓榨的一代：發薪即破財，直面高房價、高通膨時代的虐心解讀

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